Geerbtes Haus verkaufen: Entscheidung, Reihenfolge und die typischen Bremsen

Verkaufen, vermieten oder behalten: die Entscheidung vor dem Verkauf

Die erste Frage ist nicht, was das Haus wert ist, sondern was es für Sie sein soll. Ein geerbtes Elternhaus zwei Autostunden entfernt, mit Heizung aus den Neunzigern und einem Sanierungsbedarf, der sich erst beim genauen Hinsehen zeigt, ist wirtschaftlich etwas anderes als die vermietete Wohnung im eigenen Viertel. Wer vermietet, übernimmt eine Aufgabe auf Jahre: Instandhaltung, Mieterwechsel, Rücklagen — und bindet Vermögen, das in der Erbauseinandersetzung vielleicht gebraucht wird, um Miterben oder Pflichtteilsberechtigte auszuzahlen.

Für die Entscheidung hilft eine nüchterne Gegenüberstellung: Was bleibt von der Miete nach Bewirtschaftung und Rücklagen? Was kostet die Sanierung, die ein Mieter oder Käufer erwarten darf? Und was ergäbe ein Verkauf zum heutigen Marktpreis? Diese drei Zahlen lassen sich beschaffen, bevor irgendetwas unterschrieben wird — unsere Wertermittlung ist kostenlos und geht bei mehreren Erben schriftlich und zeitgleich an alle Beteiligten.

Behalten und selbst einziehen ist die dritte Option, und sie ist häufig die emotionalste. Auch hier lohnt der Blick auf die Zahlen: Wer Miterben auszahlen muss, braucht dafür eine belastbare Wertgrundlage — sonst wird der Familienfrieden am Küchentisch verhandelt statt an einer überprüfbaren Rechnung.

Vor dem Verkauf: Erbnachweis, Grundbuch, Unterlagen

Verkauft wird aus einer geklärten Rechtslage. Das Grundbuchamt verlangt den Nachweis der Erbfolge nach § 35 GBO — den Erbschein vom Nachlassgericht oder ein notarielles Testament mit der Niederschrift über die Eröffnung. Ohne diesen Nachweis kann kein Käufer eingetragen werden, und seriöse Interessenten fragen früh danach.

Eine Frist wird dabei regelmäßig übersehen: Wird die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, fällt für die Eintragung der Erben keine Grundbuchgebühr an (Nummer 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG). Das ist kein großer Betrag, aber ein unnötiger, wenn man ihn verschenkt.

Parallel gehört die Unterlagenmappe zusammengestellt: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Nachweise zu Modernisierungen — und der Energieausweis, der spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen ist (§ 80 Abs. 4 GEG). Bei geerbten Häusern fehlt er fast immer, weil die Eltern ihn nie brauchten. Welche Unterlagen im Einzelnen nötig sind und wo sie zu beschaffen sind, führt unser Beitrag zu den Unterlagen beim Hausverkauf auf; die Beschaffung übernehmen wir im Zuge der Vermarktung mit.

Die Fristen beim Verkauf eines geerbten Hauses

Kein Gesetz schreibt vor, bis wann ein geerbtes Haus verkauft sein muss. Mehrere Fristen entscheiden aber darüber, was der Verkauf kostet und was er einbringt — und viele beginnen mit dem Erbfall oder der Kenntnis davon, ob schon ein Käufer in Sicht ist oder nicht.

• Sechs Wochen: Frist zur Ausschlagung (§ 1944 BGB). Sie beginnt, sobald Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Erbenstellung wissen, bei einem Testament nicht vor dessen Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Danach gilt die Erbschaft als angenommen (§ 1943 BGB).
• Drei Monate ab Kenntnis: Anzeige des Erwerbs beim Erbschaftsteuer-Finanzamt (§ 30 ErbStG) — gehört ein Haus zum Erbe, auch dann, wenn ein Notar oder das Nachlassgericht beteiligt war.
• Zwei Monate: Vorkaufsrecht der Miterben, wenn einer seinen Erbteil an einen Dritten verkauft (§ 2034 BGB).
• Ein Jahr nach dem Todestag: Ein innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag zustande gekommener Kaufpreis kann dem Finanzamt regelmäßig als Nachweis eines niedrigeren Werts dienen (§ 198 Abs. 3 BewG).
• Zwei Jahre ab dem Erbfall: Wird die Eintragung der Erben bis dahin beim Grundbuchamt beantragt, ist sie gebührenfrei (Nummer 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG).
• Zehn Jahre ab dem Kauf durch den Erblasser: Veräußerungsfrist nach § 23 EStG, die sogenannte Spekulationsfrist.
• Zehn Jahre ab dem Erbfall: Wer das Familienheim steuerfrei geerbt hat, muss es so lange selbst bewohnen, sonst entfällt die Befreiung rückwirkend (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).

Mit Miterben: nur gemeinsam — und mit klaren Wegen bei Uneinigkeit

Sind Sie nicht Alleinerbe, gilt der Grundsatz des § 2040 BGB: Über das Haus verfügen die Erben nur gemeinschaftlich. Der Kaufvertrag trägt die Unterschriften aller — drei von vier Stimmen genügen nicht. Gleichzeitig gilt: Nach § 2042 Abs. 1 BGB kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung des Nachlasses verlangen, soweit sich aus den §§ 2043 bis 2045 BGB nichts anderes ergibt.

Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten, steht den übrigen ein Vorkaufsrecht zu (§ 2034 BGB) — die Frist beträgt zwei Monate. Gewerbliche Erbteilskäufer kalkulieren Verfahrensdauer und Risiko in ihren Preis ein; der geordnete gemeinsame Verkauf ergibt in aller Regel mehr für alle Beteiligten.

Hakt es in der Gemeinschaft, führen mehrere Wege aus der Blockade — vom Auseinandersetzungsvertrag über die Abschichtung bis zur Teilungsversteigerung als letztem Mittel. Diese Wege samt Reihenfolge und Kosten behandelt unser eigener Beitrag zur uneinigen Erbengemeinschaft; für den Verkaufsartikel genügt die Kernregel: Erst die gemeinsame Zahl, dann die Abstimmung. Eine Wertermittlung, die zeitgleich an alle Miterben geht, ersetzt drei private Preisvorstellungen durch eine überprüfbare Grundlage.

Steuern beim Verkauf: was zu prüfen ist — und wohin die Fragen gehören

Zwei steuerliche Themen gehören vor den Verkaufsentschluss. Erstens die Veräußerungsfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, im Sprachgebrauch „Spekulationsfrist“: Der Gewinn aus dem Verkauf ist steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren auch früher. Für Erben zählt der Kauf durch den Erblasser — die Frist beginnt mit dem Erbfall nicht neu, sondern läuft weiter. Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Verkaufsgewinn in aller Regel steuerfrei.

Liegt der Kauf kürzer zurück, kommt es auf die Nutzung an: Ob eine Eigennutzung — durch den Erblasser oder durch Sie — in Ihrem Fall zählt und wie ein Gewinn zu berechnen wäre, klärt Ihre Steuerberatung — vor der Vermarktung, nicht nach dem Notartermin. Diese Einordnung im Einzelfall leisten wir als Makler nicht.

Zweitens die Erbschaftsteuer. Wer das Familienheim steuerfrei geerbt hat, sollte vor einem Verkauf die Zehnjahresbindung prüfen lassen: Wird das Haus in dieser Zeit nicht mehr selbst bewohnt, entfällt die Befreiung rückwirkend, es sei denn, zwingende Gründe hindern an der Selbstnutzung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Und der Wert, den das Finanzamt ansetzt, wird im typisierten Verfahren ermittelt und kann über dem liegen, was der Markt tatsächlich zahlt. Wer hier Klärungsbedarf hat — etwa weil der Steuerbescheid einen überraschend hohen Wert nennt —, braucht einen qualifizierten Nachweis; den Weg dorthin beschreibt unsere Schwester-Marke für Immobilienbewertung, auf die wir am Ende dieser Seite verweisen.

Für den Verkauf selbst gilt: Der beurkundete Kaufpreis ist eine öffentliche, belastbare Zahl. Kommt er innerhalb eines Jahres nach dem Todestag zustande, kann er dem Finanzamt regelmäßig auch als Nachweis eines niedrigeren Werts dienen (§ 198 Abs. 3 BewG). Unter Miterben beendet er Preisdiskussionen, weil er nicht mehr geschätzt, sondern vereinbart ist.

Der Verkauf: Preisfindung mit echten Kauffällen statt Portal-Wunschpreisen

Geerbte Häuser sind selten „marktfrisch“: oft jahrzehntelang bewohnt, teilmodernisiert, mit Möbeln und Erinnerungen gefüllt. Genau deshalb ist die Preisfindung anspruchsvoller als der Blick in die Portale. Angebotspreise sind Wunschpreise — was vergleichbare Häuser zwischen München und Salzburg tatsächlich erzielt haben, steht nicht im Inserat. Unsere Preisempfehlung stützt sich auf abgeschlossene Verkäufe und auf die Angebotshistorie der Region, nicht auf Startpreise.

Zum Ablauf gehört bei Erbimmobilien mehr Vorlauf als beim regulären Verkauf: Räumung und Haushaltsauflösung wollen terminiert sein, die Unterlagen sind zu beschaffen, und bei mehreren Erben braucht jede Entscheidung ihren Abstimmungsweg — von der Preisfreigabe bis zum Notartermin, zu dem alle erscheinen oder eine notarielle Vollmacht erteilt haben. Wir koordinieren diesen Prozess so, dass nicht der lauteste Miterbe das Tempo bestimmt, sondern der Plan.

Was am Ende zählt: ein Käufer mit geprüfter Finanzierung, ein beurkundeter Preis, eine saubere Lastenfreistellung — und eine Erbengemeinschaft, die das Kapitel ohne offene Rechnungen schließen kann.