Rückmietverkauf: Haus verkaufen und wohnen bleiben

Nein, und jedes Angebot, das Ihnen das zusagt, sollten Sie besonders genau prüfen. Ein Käufer, der Ihnen das Wohnen lässt, kann die Immobilie weder selbst nutzen noch frei weiterverkaufen; er zahlt dafür weniger als ein Selbstnutzer. Wie groß der Abschlag ausfällt, hängt vor allem von drei Dingen ab: von der vereinbarten Miete, davon wie lange sich der Käufer an Sie bindet, und davon ob ein Wohnungsrecht ins Grundbuch eingetragen wird. Wir ermitteln zuerst den Wert Ihrer Immobilie und weisen den Abschlag im Angebot als eigene Position aus — damit Sie sehen, was Sie für Ihre Sicherheit bezahlen.

Typischerweise in drei Lagen. Erstens im Ruhestand, wenn das Vermögen im Haus gebunden ist und die Rente die laufenden Ausgaben nicht mehr deckt. Zweitens, wenn Pflegekosten zu tragen sind — etwa für häusliche Pflege oder den Heimplatz eines Ehepartners, während der andere im Haus wohnen bleibt. Drittens, wenn ein größerer Einmalbetrag ansteht: die Ablösung eines Kredits, ein altersgerechter Umbau, die Auszahlung von Angehörigen. Voraussetzung ist in jedem Fall, dass der Erlös nach Abschlag und Kosten die künftige Miete dauerhaft trägt — das rechnen wir vor jedem Angebot mit Ihnen durch. Geht es um Pflegekosten, ordnet unser Ratgeber Pflegeheim: Wann das Haus verkauft werden muss die Reihenfolge der Finanzierung ein, und die Seite Verkauf zur Pflegefinanzierung zeigt den geordneten Verkauf als Alternative. Wer ohnehin über einen Umzug nachdenkt, findet unter Haus verkaufen im Alter den Weg ohne Rückmiete.

Alle drei Wege machen Kapital aus der Immobilie verfügbar, ohne dass Sie ausziehen — die Konstruktion ist jeweils eine andere. Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie vollständig, erhalten den Kaufpreis als Einmalbetrag und zahlen fortan Miete; Eigentum, Instandhaltung und Wertentwicklung liegen beim Käufer. Bei der Immobilien-Leibrente wird der Kaufpreis ganz oder teilweise in eine lebenslange Rente umgewandelt, meist verbunden mit einem Wohnungsrecht; wie viel Sie insgesamt erhalten, hängt von der tatsächlichen Dauer der Rentenzahlung ab. Beim Teilverkauf veräußern Sie nur einen Anteil, bleiben Miteigentümer, zahlen ein laufendes Nutzungsentgelt auf den verkauften Teil und tragen in der Regel weiterhin die Instandhaltung des gesamten Objekts; beim späteren Gesamtverkauf kommen häufig vertraglich vereinbarte Abwicklungsentgelte hinzu. Welcher Weg rechnerisch zu Ihrer Situation passt, lässt sich seriös nur am konkreten Objekt beurteilen — der Ausgangspunkt ist bei allen dreien derselbe: der nachvollziehbar ermittelte Wert Ihrer Immobilie. Den legen wir Ihnen mit der kostenlosen Werteinschätzung zuerst vor.

So weit, wie Sie es vertraglich absichern, und nicht weiter. Der Mietvertrag gibt Ihnen den gesetzlichen Kündigungsschutz: Der Vermieter kann nur bei berechtigtem Interesse kündigen (§ 573 BGB), und ein zusätzlich vereinbarter Kündigungsverzicht des Käufers verstärkt das. Drei Grenzen nennen wir vor jedem Gespräch. Erstens müssen Sie die Miete dauerhaft zahlen können — bleibt sie aus, kann fristlos gekündigt werden (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Zweitens kann bei einer Zwangsversteigerung der Ersteher kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat; der vereinbarte Kündigungsverzicht bindet ihn nicht (§ 57a ZVG, § 573d BGB; BGH, Urteil vom 15. September 2021, VIII ZR 76/20). Dasselbe gilt für einen Erwerber, der die Immobilie aus der Insolvenz des Käufers kauft (§ 111 InsO). Drittens schützt ein Wohnungsrecht im Grundbuch (§ 1093 BGB) nur, wenn es vor den Grundschulden des Käufers eingetragen ist — ein nachrangiges Recht erlischt mit dem Zuschlag (§ 91 ZVG). Genau deshalb sehen wir uns Bonität und Rechtsform des Käufers an, bevor Sie unterschreiben.

Ja, wenn nichts anderes vereinbart ist. Der Vermieter kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, frühestens 15 Monate nach der letzten Änderung (§ 558 BGB); in den bayerischen Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt dabei seit dem 1. Januar 2026 eine Kappungsgrenze von 15 statt 20 Prozent in drei Jahren. Hinzu kommen kann eine Modernisierungsumlage (§ 559 BGB). Wichtig ist die Ausnahme, die selten erwähnt wird: Bei einer Staffel- oder Indexmiete (§§ 557a, 557b BGB) gilt § 558 BGB und damit die Kappungsgrenze nicht — Indexmieten steigen bisher ohne Deckel mit dem Verbraucherpreisindex. Ein Mieterhöhungsverzicht für mehrere Jahre oder auf Dauer ist deshalb einer der wichtigsten Verhandlungspunkte. Wir bringen ihn in jede Verhandlung ein und rechnen Ihnen vorher durch, was verschiedene Mietentwicklungen über zehn und fünfzehn Jahre bedeuten.

Beim Weiterverkauf tritt der neue Eigentümer in Ihren Mietvertrag ein — hier greift der Grundsatz, dass Kauf nicht Miete bricht (§ 566 BGB), samt eines vereinbarten Kündigungsverzichts. Zu wissen ist allerdings, dass diese Norm gerade nicht den ersten Verkauf erfasst: Sie setzt voraus, dass die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter veräußert wird, und beim Rückmietverkauf ist der Käufer von Anfang an Ihr Vermieter. Ihr Schutz gegenüber ihm ruht deshalb allein auf dem Mietvertrag selbst. Ein weiterer Punkt, den Anbieter gern anführen: Ist der Käufer eine Kapitalgesellschaft, kann sie sich nicht auf Eigenbedarf berufen — die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB bleibt ihr aber offen, und ein späterer privater Erwerber kann Eigenbedarf geltend machen. Kein Eigenbedarfsrisiko ist damit nur die halbe Wahrheit.

Nein. Ein Widerrufsrecht besteht bei notariell beurkundeten Verträgen nicht (§ 312g Abs. 2 Nr. 13 BGB). Der Verbraucherschutz liegt stattdessen davor: Bei beurkundungspflichtigen Verbraucherverträgen soll Ihnen der Vertragstext in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Nutzen Sie diese Zeit — lesen Sie den Entwurf, geben Sie ihn Ihren Angehörigen, lassen Sie ihn anwaltlich prüfen. Wichtig ist außerdem, dass wirklich alle Zusagen zum Wohnen in der Urkunde stehen: Bilden Kauf- und Mietvertrag eine rechtliche Einheit, was bei dieser Konstellation der Regelfall ist, muss auch der Mietvertrag mitbeurkundet werden. Sonst kann das gesamte Geschäft formnichtig sein (§ 311b Abs. 1 BGB).

In vier Konstellationen regelmäßig. Erstens, wenn der Erlös nach Abzug des Abschlags und der Kosten nicht ausreicht, um die Miete über eine lange Restlebenszeit zu tragen — dann verlagern Sie das Problem nur nach hinten. Zweitens, wenn Sie auf Grundsicherung, Wohngeld oder Hilfe zur Pflege angewiesen sind oder es werden könnten: Ein angemessenes selbstgenutztes Hausgrundstück ist geschützt (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII), der Erlös als verwertbares Vermögen nicht. Drittens, wenn die Immobilie als Familienheim an Ehepartner oder Kinder übergehen soll — die erbschaftsteuerliche Befreiung ist an die Immobilie geknüpft (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Viertens, wenn Sie noch verhältnismäßig jung sind: Je länger die zu erwartende Bindung des Käufers, desto größer sein Abschlag. Oft ist dann ein regulärer Hausverkauf mit Umzug oder eine Kreditlösung der bessere Weg. Was in Ihrem Fall gilt, klären wir im Erstgespräch — und für die steuerlichen und sozialrechtlichen Fragen vermitteln wir Ihnen auf Wunsch Steuerberatung und anwaltliche Prüfung aus unserem Netzwerk; die Beratung erfolgt stets durch die Kanzlei selbst.