Ihr Exit, klar gerechnet
Vermietete Wohnung verkaufen — der Exit mit zwei Szenarien
Vermietet an Anleger oder frei an Eigennutzer: Wir rechnen beide Wege durch, sprechen die passende Käufergruppe an und halten den Verkauf diskret gegenüber Ihren Mietern.
Kostenfrei und unverbindlich — Rückmeldung werktags innerhalb von 24 Stunden, Werteinschätzung nach persönlicher Besichtigung.
Der Verkauf einer vermieteten Wohnung oder eines kleinen Mehrfamilienhauses ist eine Rechenaufgabe mit zwei Lösungswegen: Im vermieteten Zustand kaufen Anleger — sie zahlen für Faktor, Mietvertragslage und Perspektive. Nach einem Auszug kaufen Eigennutzer — sie zahlen für das Wohngefühl, oft mit anderem Preisniveau. Welcher Weg für Sie der bessere ist, entscheidet sich nicht pauschal, sondern an Ihren konkreten Zahlen.
Wir bereiten genau diese Entscheidung vor: mit einer kostenlosen Werteinschätzung in beiden Szenarien, einer Käuferansprache, die zur gewählten Strategie passt, und einem Prozess, der auch aus der Ferne funktioniert — schriftlich dokumentiert, mit klaren Statusberichten. Ihre Mieter erfahren vom Verkauf nichts, was Sie nicht freigegeben haben.
Für das Anleger-Szenario zählen drei Größen: die Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis — der Faktor, aus dem sich die Mietrendite ergibt —, die AfA-Basis des Käufers (bei Bestandsgebäuden regelmäßig 2 % jährlich, § 7 Abs. 4 EStG) und Ihre eigene Steuerlage: Ein Veräußerungsgewinn bleibt nach zehn Jahren Haltefrist steuerfrei (§ 23 EStG). Ob sich Warten auf den Fristablauf für Sie rechnet, klären Sie im Zweifel mit Ihrem Steuerberater — vor dem Start der Vermarktung, nicht danach.
Ihre Situation
Was Eigentümer in dieser Lage beschäftigt
Vermietet verkaufen oder auf den Auszug warten?
Der Abschlag für vermietete Objekte ist real — aber Warten kostet ebenfalls: laufende Bindung, Instandhaltung, Marktrisiko, und ein Auszug lässt sich weder erzwingen noch planen. Ohne belastbare Zahlen für beide Szenarien bleibt die Entscheidung ein Ratespiel.
Ohne Zahlenaufbereitung meldet sich die falsche Zielgruppe
Eine vermietete Wohnung, die wie eine Eigennutzer-Immobilie inseriert wird, zieht Interessenten an, die einziehen wollen — und abspringen, sobald der Mietvertrag zur Sprache kommt. Anleger entscheiden über Faktor, Ist-Miete und Perspektive: Die Portale sind der richtige Kanal, aber nur mit aufbereiteten Ertragsdaten im Inserat.
Die Mieter sollen keine Unruhe erleben
Ein bekannt werdender Verkauf verunsichert Mieter — und ein verunsichertes Mietverhältnis schadet dem Objektwert. Vermarktung, Kommunikation und Besichtigungen müssen so organisiert sein, dass das Mietverhältnis unbeschädigt bleibt.
Unsere Arbeit
Was ALPHAUS für Sie übernimmt
Werteinschätzung in zwei Szenarien
Kostenlos und schriftlich: Was ist Ihr Objekt vermietet an Anleger wert, was frei an Eigennutzer — mit Faktor, Ist- und Soll-Miete, Vergleichsdaten und Quellen. Auf dieser Basis entscheiden Sie über die Strategie, nicht umgekehrt.
Käuferansprache passend zum Szenario
Vermietet: gezielte, diskrete Ansprache vorgemerkter Anleger mit aufbereiteten Ertragsdaten. Frei: klassische Vermarktung an Eigennutzer mit vollständigem Exposé. Beide Wege führen wir professionell — Sie wählen den Startpunkt.
Diskretion gegenüber Mietern
Keine ungefragte Kontaktaufnahme mit Ihren Mietern, keine erkennbare Adresse in öffentlichen Anzeigen ohne Ihre Freigabe, Besichtigungen angekündigt, gebündelt und respektvoll organisiert. Die Information der Mieter erfolgt geordnet — zum Zeitpunkt, den Sie bestimmen.
Unterlagenservice und dokumentierte Abwicklung
Wir beschaffen Verwalterunterlagen, WEG-Protokolle und Mietvertragsdokumentation, halten jeden Verhandlungsstand schriftlich fest und begleiten Sie bis zum Notartermin — auch vollständig aus der Ferne.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Was Ihre Immobilie heute wert ist, sagen wir Ihnen nach einer persönlichen Besichtigung — kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Auftrag. Vier kurze Fragen genügen für den Anfang.
Rückmeldung werktags innerhalb von 24 Stunden. Lieber sprechen? 08651 9549940
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DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D1/D2/D3)
Niko Caspers
Gut zu wissen
Häufige Fragen
Vermietet verkaufen oder auf den Auszug warten — was bringt mehr?
Das lässt sich seriös nur am konkreten Objekt beantworten: Miethöhe im Verhältnis zum Markt, Mietvertragslage, Lage und Käufernachfrage vor Ort bestimmen den Abstand zwischen beiden Szenarien. Genau deshalb rechnen wir Ihnen beide Wege in der kostenlosen Werteinschätzung nebeneinander durch — mit offengelegten Annahmen, sodass Sie auf Zahlenbasis entscheiden können.
Wie ist die Provision beim Verkauf einer Kapitalanlage geregelt?
Höhe und Verteilung der Provision sind Vereinbarungssache — die Konditionen für Ihren Fall legen wir vor der Beauftragung schriftlich in der Maklervereinbarung fest. Kauft ein Unternehmen oder gewerblicher Investor, ist die Verteilung frei vereinbar. Die Werteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Erfahren meine Mieter vom Verkauf?
Nicht von uns und nicht ungeplant. Wir vermarkten auf Wunsch ohne öffentliches Inserat, nehmen von uns aus keinen Kontakt zu Ihren Mietern auf und stimmen notwendige Besichtigungen frühzeitig und rücksichtsvoll ab. Für den Käufer gilt ohnehin: Kauf bricht nicht Miete — das bestehende Mietverhältnis läuft unverändert weiter, was wir auch den Mietern gegenüber so einordnen, sobald Sie die Information freigeben.
Welche Rolle spielt die Spekulationsfrist bei meinem Verkauf?
Bei vermieteten Immobilien kann ein Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist — in der Regel zehn Jahre — Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn auslösen. Ob und wie das bei Ihnen greift, hängt vom Einzelfall ab und gehört zu Ihrem Steuerberater; wir geben dazu bewusst keine Empfehlungen. Sinnvoll ist, diese Frage vor der Vermarktung zu klären — die Zahlen aus unserer Werteinschätzung können Sie dafür direkt verwenden.
Ich wohne nicht in der Region — funktioniert der Verkauf aus der Ferne?
Ja, das ist bei Kapitalanlegern der Normalfall. Erstgespräch und Abstimmungen laufen per Telefon oder Video, jede Entscheidung wird schriftlich dokumentiert, Statusberichte kommen regelmäßig per E-Mail, und vor Ort übernehmen wir Objektaufnahme, Unterlagen und Besichtigungen vollständig. Sie reisen — wenn überhaupt — zum Notartermin an; auch dafür gibt es auf Wunsch Gestaltungswege, die wir gern erläutern.
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Der ruhige nächste Schritt
Was ist Ihre Immobilie wert?
Kostenlose Werteinschätzung nach persönlicher Besichtigung — wir melden uns werktags innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen und stimmen einen Termin ab.
Ihr Ansprechpartner
Niko CaspersGeschäftsführer
- Rückmeldung werktags innerhalb von 24 Stunden
- Bewertung nach Besichtigung vor Ort
- Fester Ansprechpartner für Ihre Region
Unverbindlich. Sie entscheiden über jeden weiteren Schritt.