Ihr Immobilienmakler in Schwabing

In Erhaltungssatzungsgebieten steht der Landeshauptstadt München ein Vorkaufsrecht zu; außerdem sind dort unter anderem bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen und die Umwandlung in Wohnungs- oder Teileigentum genehmigungspflichtig. Ob und wie das Ihr Objekt betrifft, hängt vom Zuschnitt und vom aktuellen Geltungsstand des Satzungsgebiets ab — beides klären wir vor der Vermarktung und planen die Verfahrensschritte in den Zeitplan ein. Die rechtliche Prüfung im Einzelfall gehört zu Notar und Rechtsberatung; wir sorgen dafür, dass der Verkauf daran nicht ins Stocken gerät.

Nein. Online-Bewertungen rechnen mit Angebotspreisen aus den Portalen, nicht mit tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen — und unter den Angeboten sind viele überteuerte Objekte, die genau deshalb lange am Markt stehen. Was Ihre Immobilie ausmacht, sieht ein Rechner nicht: den Sanierungsstand eines Altbaus, den Zuschnitt eines individuell gebauten Hauses oder einer besonderen Wohnung, die Grundstücksgröße, die konkrete Lage in Schwabing. Eine belastbare Zahl entsteht erst nach der Besichtigung, im Abgleich mit beurkundeten Verkäufen aus der Umgebung. Diese Werteinschätzung ist bei uns kostenlos und unverbindlich.

Ein Teil der Anfragen kommt aus der Region selbst — Eigentümer, die sich verändern, und Familien, die bleiben wollen. Dazu kommen überregionale Interessenten aus Deutschland und Österreich: Wir inserieren auf den Portalen beider Länder und erreichen über unseren Newsletter Immobiliensuchende im gesamten Korridor. Und wir haben regelmäßig Anfragen aus dem europäischen Ausland. Welche dieser Interessenten für Ihre Immobilie in Schwabing in Frage kommen, besprechen wir nach der Besichtigung.

Amtlich gibt es kein einheitliches Schwabing: Der Bezirk 4 Schwabing-West umfasst das dichte Gründerzeitviertel um Elisabethplatz, Hohenzollernplatz und Kurfürstenplatz, der Bezirk 12 Schwabing-Freimann reicht vom Altschwabinger Ortskern über die Leopoldstraße und die Parkstadt Schwabing bis nach Freimann. Für den Verkauf ist die Zuordnung wesentlich: Sie bestimmt das Vergleichsumfeld der Preisfindung, und die 2019 beschlossenen Erhaltungssatzungsgebiete liegen in Schwabing-West. Wir ordnen Ihre Adresse zu Beginn sauber ein.

Der Ensembleschutz der Bayerischen Denkmalliste schützt das Erscheinungsbild des Ganzen: Bauliche Veränderungen — von der Fassade bis zum Dachausbau — sind mit der Denkmalbehörde abzustimmen, auch wenn das einzelne Haus kein Einzeldenkmal ist. Für den Verkauf ist das kein Makel, verlangt aber Ehrlichkeit im Exposé und einen Käuferkreis, der diese Substanz zu schätzen weiß. Wir benennen den Schutzstatus offen, tragen die vorhandenen Unterlagen zusammen und sprechen gezielt Käufer an, die einen Altbau mit Geschichte suchen.

Weil hier zwei Teilmärkte denselben Namen tragen: auf der einen Seite der Gründerzeit- und Jugendstil-Altbau um 1900, oft im Ensembleschutz oder Milieuschutzgebiet — auf der anderen Neubau- und Nachkriegsbestand in der Parkstadt, am Schwabinger Tor oder in Freimann mit anderem Zuschnitt, anderer Ausstattung und anderem rechtlichen Status. Pauschale Quadratmeter-Durchschnitte aus Portalen verdecken genau diese Spreizung. Deshalb nennen wir einen Wert erst nach der Besichtigung vor Ort — hergeleitet aus dem Teilmarkt, in den Ihr Objekt tatsächlich gehört.

In Erhaltungssatzungsgebieten ist die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum genehmigungspflichtig; zuständig ist die Landeshauptstadt München. Ob Ihre Wohnung in einem der Satzungsgebiete liegt und welcher Geltungsstand dort aktuell gilt, prüfen wir vor jedem weiteren Schritt. Häufig ist der Verkauf an einen Kapitalanleger, der das Mietverhältnis übernimmt, der geradlinigere Weg — welche Variante für Sie trägt, besprechen wir nach der Besichtigung, gemeinsam mit Ihrer Rechts- und Steuerberatung.